Als Immobilienverwalter Mehrwert schaffen

Die Immobilienwirtschaft wird zunehmend komplex. Sich ändernde Verordnungen, neue Gesetze und wachsende Anforderungen bringen eine Professionalisierung der Immobilienbranche mit sich, die Hausverwalter beeinflusst. Neben der Kerntätigkeit - transparente Buchhaltung und die Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen - wird zunehmend Wert darauf gelegt, dass ein guter Hausverwalter die gesamte Wertschöpfungskette im Blick hat und zielorientiert arbeitet.

Ein guter Hausverwalter kennt die Ziele der Immobilieneigentümer, formuliert auf dieser Basis eine Strategie und richtet sein Alltagsgeschäft danach aus. Mit diesem Verständnis für die Dienstleistung als Immobilienverwalter kann man die Tätigkeit in folgende Ebenen unterteilen:





Ziele Immobilieneigentümer

Die Zielsetzungen von Immobilieneigentümern sind sehr unterschiedlich. Das gilt sowohl für die Immobilie als Kapitalanlage als auch für Unternehmensimmobilien (z. B. selbstgenutztes Büro, Produktionsstätten usw.). Unter den Zielsetzungen werden zumeist quantitative Ziele (z. B. Rendite) verstanden. Aber auch qualitative Ziele wie beispielsweise „reibungsloser Betrieb ermöglichen“ oder „langfristige Mietverhältnisse“ können Ziele sein. Damit ein Immobilienverwalter seiner Arbeit erfolgreich nachgehen kann ist es hilfreich oder sogar notwendig, dass er diese Ziele kennt bzw. identifiziert und in einer Immobilienstrategie für den Gesamtbestand und die Einzelobjekte berücksichtigt.


Verwaltung Immobilienbestand

Den Blick fürs große Ganze ist für Immobilienbestandshalter sehr wichtig. Auch wenn jede Immobilie für sich bewirtschaftet wird, bestehen Wechselwirkungen die Auswirkungen auf den gesamten Immobilienbestand haben. Um die angestrebten Ziele zur erreichen sind diese Wechselwirkungen zu identifizieren und zu steuern. Nur so kann der Immobilienbestand zielorientiert ausgerichtet werden.


Strategische Immobilienverwaltung

Der Verwalter betreut Immobilien entlang der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette. Der Fokus des Verwalters liegt in der Halte- und Bewirtschaftungsphase. Er kann aber auch die Schnittstellen zur Konzeptions-, Beschaffungs- sowie Verwertungsphase koordinieren. Dabei ist nicht relevant, ob es eine Unternehmensimmobilie oder eine Anlageimmobilie ist. Mit Hilfe von Instandhaltungsbudgets, Modernisierung- und Sanierungspläne sowie der laufenden Immobilienbewertung arbeitet man an der Erreichung der formulierten Ziele. Hier nimmt der Immobilienverwalter häufig auch eine beratende Rolle ein und unterbreitet dem Immobilieneigentümer verschiedene Vorschläge, die diskutiert und beschlossen werden.

Die strategische Ebene überwacht als Schnittstelle zwischen operativem Geschäft und dem Immobilieneigentümer sämtliche Dienstleister, Versorger und das eigene operative Geschäft.


Operative Immobilienverwaltung

Die operative Immobilienverwaltung ist die klassische Hausverwaltung, wie zumeist in der Allgemeinheit wahrgenommen wird. Gute Hausverwaltungen zeichnen sich dadurch aus, dass Sie diesen Bereich problemlos beherrschen. Vor allem die transparente Buchhaltung, Nebenkostenabrechnungen und Abwicklung von Instandhaltungen funktionieren sehr gut. Die operative Ebene unterteilt sich in einen technischen und einen kaufmännischen Bereich.


Technische Immobilienverwaltung

Im technischen Bereich wird im Wesentlichen sichergestellt, dass sich die Immobilie in einem ordentlichen und dem Mietvertrag zugesicherten Zustand befindet. So steuert und koordiniert er die Mitarbeiter Handwerker oder Dienstleiter bei Instandhaltungen oder geplanten Sanierungen sowie Modernisierungen im Objekt. Bei umfangreicheren Maßnahmen können Fachplaner oder Bauleiter hinzugezogen werden. Die Mitarbeiter der Verwaltung vergleichen Angebote, überwachen auch durchgeführten Arbeiten regelmäßig und prüfen die gestellten Rechnungen auf deren Richtigkeit.

  • Beauftragung von Kleinreparaturen
  • Koordination von Instandhaltungsmaßnamen/Versicherungsschäden
  • Steuerung von Sanierungsmaßnahmen
  • Steuerung von Modernisierungsmaßnahmen
  • Kommunikation mit Handwerkern und Dienstleistern
  • Überwachen von Wartungen und sicherheitsrelevanten Prüfungen

Kaufmännische Immobilienverwaltung

Im kaufmännischen Bereich der Hausverwaltung wird der Geldfluss innerhalb eines Objektes gesteuert. Teil der täglichen Arbeit ist insbesondere die Mietenbuchhaltung, Nebenkostenabrechnungen und das Mahnwesen. Der kaufmännische Bereich ist auch für die Vermietung zuständig.

  • Mietenbuchhaltung
  • Nebenkostenabrechnung
  • Kautionsverwaltung
  • Mietänderungen
  • Vermietung

Gute Hausverwaltungen können mit einem gut ausgebildeten und interdisziplinären Team und einem nachhaltigen Netzwerk alle Ebenen gut abbilden und so einen Mehrwert für alle Beteiligten schaffen.